Нет ни закона, ни порядка: суд Алматинской области одним решением перечеркнул поручения Президента и 3,2 млрд тенге инвестиций?
Признаюсь честно: за последние годы я сталкивался с различными обстоятельствами и тем как они разрешаются в суде. Но решение Специализированного межрайонного административного суда Алматинской области от 4 марта 2026 года по делу № 1993-25-00-4/1748 — это произведение в своём жанре. Это не просто судебный акт. Это маленькая энциклопедия того, как не должно работать административное судопроизводство в Казахстане.
Если вы предприниматель — почитайте. Если вы инвестор — почитайте. Если вы купили или собираетесь купить квартиру — почитайте обязательно. Это история про то, что в Республике Казахстан в 2026 году все ваши документы могут стоить ровно столько, во сколько их оценит конкретный судья в конкретный момент. Даже если эти документы выданы государством, подписаны акимом, утверждены маслихатом и согласованы архитектурой. Поехали.
Что мы имеем на старте
Село Отеген батыр, Илийский район, Алматинская область. Земельный участок площадью один гектар. На нём — жилой комплекс «TUMAR», первая очередь: три пятиэтажных дома, 105 квартир, общая площадь 6 474 квадратных метра. Стройка закончена. Ввод в эксплуатацию был назначен на январь 2026 года.
Застройщик — ТОО «SULTANoff park». Деньги — собственные и заёмные. Разрешение на привлечение денег дольщиков по Закону «О долевом участии в жилищном строительстве» не оформлялось — оно и не требовалось. Это важная деталь, к ней мы ещё вернёмся.
Цена вопроса — около 3,2 миллиарда тенге вложений в землю и строительство.
Соседи по периметру — ТОО «Bericap Kazakhstan» (производство пластиковых крышек) и ТОО «Самат-Транс» (автобусный парк). Оба соседа в 2025 году, когда строительство было завершено, решили, что они против строительства жилого дома рядом с их предприятиями. И обратились в суд.
С этого момента начинается то, что я могу назвать только «процессом, поставившим под вопрос саму идею административной юстиции в Казахстане».
Документы, на которых стояла стройка
Чтобы стало понятно, что именно отменил суд, перечислю всё по порядку.
Первое. Распоряжение Акима Энергетического сельского округа № 54-Ө от 2 апреля 2021 года. Им изменено целевое назначение участка — с «обслуживание производственной базы» на «строительство и обслуживание многоквартирного жилого дома». Распоряжение вынесено на основании положительного протокольного заключения земельной комиссии Илийского района от 23 февраля 2021 года. Заключение никем не оспорено и не отменено.
Второе. Решение Илийского районного маслихата № 5-17 от 24 мая 2023 года. Этим решением внесены изменения в проект детальной планировки (ПДП) села Отеген батыр от 2019 года. Участок переведён из промышленной зоны в зону среднеэтажной жилой застройки. Внимание: решение маслихата касалось территории площадью 120 гектаров — далеко не одного только спорного участка.
Третье. Архитектурно-планировочное задание № KZ73VUA00947236 от 1 августа 2023 года.
Четвёртое. Согласование эскизного проекта № KZ77VUA009476547 от 5 сентября 2023 года.
То есть процедура полная. Земельная комиссия. Аким. Маслихат. Архитектура. Четыре звена государственной разрешительной системы — все согласовали. На основе этих документов застройщик начал строительство, вложил миллиарды, привлёк инвесторов и кредиторов.
В чём, собственно, проблема? По мнению истцов — в том, что участок якобы попадает в их санитарно-защитные зоны.
Машина времени: документы из 2024 года против решений 2021–2023 годов
Вот здесь начинается главный фокус всего дела. Чем истцы доказывали наличие СЗЗ? Двумя санитарно-эпидемиологическими заключениями:
— по ТОО «Самат-Транс» — заключение № KZ00VBZ00056215 от 2 августа 2024 года;
— по ТОО «Bericap Kazakhstan» — заключение № KZ78VBZ00058303 от 15 октября 2024 года.
Давайте посмотрим арифметику:
— распоряжение акима — 02.04.2021. Заключение — 15.10.2024. Разница — 3 года 6 месяцев.
— решение маслихата — 24.05.2023. Заключение — 15.10.2024. Разница — 1 год 5 месяцев.
— АПЗ — 01.08.2023. Заключение — 15.10.2024. Разница — 1 год 2 месяца.
В 2021 году аким принял распоряжение. В 2024 году у истца появилась бумажка. И эта бумажка из 2024-го — главное доказательство того, что распоряжение 2021-го «незаконно». Принцип правовой определённости от души рукоплещет.
Но это лишь верхушка. Сами заключения — не окончательные. Они называются «Проект обоснования предварительной (расчётной) санитарно-защитной зоны». В каждом из них на странице 8 прямым текстом написано:
«Разработать проект установленной (окончательной) СЗЗ … с результатами годичного цикла натурных исследований и измерений для подтверждения расчётных параметров. Представить на согласование в территориальное управление санитарно-эпидемиологического контроля.»
В соответствии с пунктом 18 Приложения 1 к Санитарным правилам (приказ и.о. Министра здравоохранения РК от 11.01.2022 № ҚР ДСМ-2) расчётная СЗЗ — временная. Она применяется только до подтверждения натурными измерениями. Окончательная СЗЗ у обоих истцов до настоящего времени не установлена.
И тут — финальный гвоздь. Согласно ответу Департамента экологии по Алматинской области от 09.02.2024:
— у ТОО «Bericap Kazakhstan» действие разрешения на эмиссии в окружающую среду от 26.11.2015 — прекращено;
— у ТОО «Самат-Транс» данных о разрешении на эмиссии в базе e-license.kz — нет вообще.
То есть мы имеем: предприятие без действующего экологического разрешения с расчётной (временной) СЗЗ из 2024 года требует отменить документы 2021–2023 годов, выданные государством другому хозяйствующему субъекту. И суд — соглашается.
Чтобы оценить уровень абсурда: это как если бы вы построили дом, а через четыре года сосед получил справку, что ему теперь нужна терраса на вашем месте, и потребовал ваш дом снести. Потому что справка же есть.
СЗЗ — это не запрет на строительство соседей, это обязанность по отступу
И вот здесь — пункт, на котором всё дело должно было закончиться ещё до выездного заседания. Потому что суд первой инстанции, похоже, перепутал юридическую природу санитарно-защитной зоны с чем-то другим.
Что такое санитарно-защитная зона (СЗЗ) по существу? Согласно подпункту 226) пункта 1 статьи 1 Кодекса «О здоровье народа», это территория, отделяющая промышленные объекты от селитебных территорий — с целью ослабления воздействия неблагоприятных факторов. Ключевое слово — «отделяющая». То есть зона нужна для того, чтобы между источником воздействия и жилой застройкой был соблюдён нормативный отступ.
Это не запретительная зона в духе «здесь ничего нельзя строить». Это расчётный буфер: предприятие обязано обеспечить, чтобы за пределами этого буфера концентрация вредных факторов не превышала нормативную. Внутри буфера — да, действует пункт 2 статьи 58 Закона об архитектурной деятельности: жильё размещать нельзя. Снаружи — пожалуйста, стройте всё, что разрешено зонированием.
Соответственно, чтобы признать оспариваемые акты незаконными со ссылкой на нарушение пункта 2 статьи 58, суд обязан был установить факт нарушения отступа. То есть ответить на конкретные вопросы:
1. Где проходит фактическая граница СЗЗ истцов (если бы СЗЗ существовала) с учётом параметров их производства, конструкции источников выбросов, очистного оборудования и реальных эмиссий?
2. Где находятся корпуса жилого комплекса «TUMAR» относительно этой границы?
3. Попадают ли конкретные жилые помещения внутрь этой границы, или они расположены за пределами зоны?
Это вопросы, требующие натурных измерений, инструментального контроля, землеустроительной экспертизы и пространственного анализа с координатной привязкой.
Что сделал суд? Ничего из этого. Он ограничился общей констатацией: «90% участка находится в зоне» — без географической привязки, без экспертизы, без замеров. И на основе этой констатации, минуя факт нарушения отступа, вывел отмену всех разрешительных документов.
Это не правовой анализ. Это пропущенный логический шаг. Между «участок попадает в расчётную СЗЗ» и «выданные акты незаконны» — пропасть, заполнить которую можно только конкретным установлением: где именно находятся жилые корпуса и нарушают ли они отступ. В деле этого нет. Решение фактически основано на воздухе: суд констатировал «зону» — и сразу прыгнул к выводу о незаконности, не пройдя обязательный промежуточный этап доказывания.
Если в апелляции эту дыру не закроют экспертизой, решение придётся отменять уже по этой одной причине — потому что ключевой факт по делу так и не установлен. О какой обоснованности судебного акта по части 3 статьи 154 АППК тогда вообще идёт речь?
А ещё СЗЗ — это обязанность самих истцов
Есть и другая сторона, которую суд тоже умудрился не заметить. Санитарно-защитная зона — это не подарок предприятию и не «зона привилегий». Это обременение, которое накладывается на сам производственный объект как условие его эксплуатации. Установление и поддержание СЗЗ — обязанность того, кто эксплуатирует источник воздействия.
Логика санитарного законодательства простая: ты производишь — ты и соблюдаешь. Установи окончательную СЗЗ с натурными измерениями. Получи действующее разрешение на эмиссии. Сократи выбросы. Поставь фильтры. Если нужно — сократи саму зону за счёт модернизации производства. Это азы.
Что мы имеем у истцов?
— Окончательная (установленная) СЗЗ — не определена. Есть только расчётные проекты 2024 года, которые сами по себе требуют доработки.
— Натурные измерения по годичному циклу — не проведены.
— У ТОО «Bericap Kazakhstan» действие разрешения на эмиссии прекращено.
— У ТОО «Самат-Транс» разрешения на эмиссии нет в принципе.
То есть истцы пришли в суд, требуя защитить их санитарно-защитную зону, при том что:
1. сами эту зону окончательно не оформили;
2. собственные обязательства по экологическому регулированию выполняют либо плохо, либо никак;
3. при этом требуют отменить разрешительные документы соседа, выданные государством за 1–3 года до того, как у них вообще появилась хоть какая-то бумажка по СЗЗ.
Это, простите, не защита законных интересов. Это попытка с помощью суда возложить собственные обязательства на третье лицо. Конструкция получается такая: «мы не оформили зону, не получили разрешения, не провели измерения — но раз мы не оформили, считается, что зона у нас огромная, и стройте теперь подальше, а раньше построенное — снесите». Логика, мягко говоря, странная.
И, между прочим, если бы окончательная СЗЗ всё-таки была установлена, и если бы оказалось, что часть корпусов ЖК «TUMAR» действительно в неё попадает — это поднимало бы прежде всего вопрос к самим истцам: достаточно ли они выполнили обязанности по сокращению воздействия, не должна ли их СЗЗ быть пересмотрена в меньшую сторону, какие меры компенсации они применили. Это полноценное санитарно-экологическое разбирательство — а не «суд по бумажке».
Ни один из этих вопросов в решении даже не упомянут. Истцы пришли с расчётной СЗЗ и без разрешений — и получили отмену всех разрешительных документов соседнего жилого комплекса. Поздравляем с эффективным использованием административной юстиции.
«Девяносто процентов»: вывод, который не подтверждён ничем
В решении суда на странице, посвящённой требованию № 3, есть ключевой фактический вывод:
«90 процентов земельного участка ТОО «СултанОфф парк» находится на СЗЗ истца ТОО «Берикап Казахстан»».
Откуда суд это взял? Из проведённого выездного заседания «с участием специалиста Отдела по регистрации и земельному кадастру». То есть приехали, посмотрели глазами, прикинули на схеме.
Извините, но 90% — это не «прикинул на глаз». Это пространственно-геодезический вывод. По статье 77 ГПК (применимой в силу статьи 122 АППК), для установления обстоятельств, требующих специальных знаний в области геодезии, картографии и землеустройства, назначается экспертиза. Либо привлекается специалист в порядке статьи 78 ГПК с надлежащим оформлением заключения.
Ни землеустроительной экспертизы по делу не проводилось. Ни оформленного заключения специалиста в материалах дела нет. Цифра «90%» — это, по сути, прикидка суда первой инстанции. И на ней — на одной этой цифре — построено решение о сносе жилого комплекса на 3,2 миллиарда тенге.
Часть 3 статьи 154 АППК прямо требует, чтобы решение было обоснованным. Чтобы ключевые фактические выводы подтверждались доказательствами, отвечающими требованиям относимости, допустимости и достаточности (статьи 65, 66 ГПК). «Поехали и посмотрели» — это не доказательство. Это экскурсия.
Подсудность: дело, которое суду было не подсудно
Здесь начинается самая шокирующая часть. Это — основание для безусловной отмены решения.
Истцы оспаривали, в числе прочего, решение маслихата об изменении ПДП. ПДП — это градостроительная документация общего характера. Решение маслихата о её утверждении — подзаконный нормативный правовой акт. Не индивидуальный административный акт, адресованный конкретному лицу. Сам суд первой инстанции это, кстати, признал в мотивировочной части своего решения: «суд приходит к выводу, что решение районного маслихата об утверждении плана детальной планировки … относится к подзаконному нормативному правовому акту».
А теперь — внимание — даты:
— 29 октября 2025 года — истцы подают административный иск.
— На эту дату в АППК ещё не существовало статьи 135-1 «Иск об оспаривании законности подзаконного нормативного правового акта». Она появилась только с 29 декабря 2025 года.
— На эту дату оспаривание подзаконных НПА регулировалось главой 30 ГПК и относилось к подсудности гражданских судов, а не административных.
— 19 декабря 2025 года — судья Конурбаева М.Г. проводит выездное заседание по делу. То есть рассматривает спор по существу.
— 22 декабря 2025 года — суд принимает меры обеспечения иска (приостанавливает действие АПЗ и эскиза, запрещает ГАСК согласовывать акт ввода в эксплуатацию).
— 29 декабря 2025 года — вступает в силу Закон № 241-VIII. В АППК появляется статья 135-1. Глава 30 ГПК исключается.
— 4 марта 2026 года — выносится решение, ссылающееся на статью 135-1 АППК.
Вы видите, что произошло? Иск подан в суд, которому он не подсуден. Суд принял его, рассмотрел по существу, провёл выездное заседание, применил обеспечительные меры — и всё это до появления у него законной компетенции. А когда закон поменялся — выдал решение со ссылкой на новую норму.
Процессуальный закон не имеет обратной силы в части наделения суда компетенцией. Подсудность определяется на момент обращения в суд. Это базовое правило.
Согласно пункту 1 части 4 статьи 427 ГПК (применяется в силу части 1 статьи 168 АППК):
«Решение суда первой инстанции подлежит отмене в любом случае, если: 1) дело рассмотрено в незаконном составе суда или с нарушением правил о подсудности.»
«В любом случае». Без оговорок. Без «если». Без «но». Этого основания достаточно, чтобы отменить решение целиком, не вдаваясь в остальные двадцать аргументов.
Сроки: годовой пресекательный срок, который никто не заметил
Дальше — про сроки обращения в суд. По части 5 статьи 136 АППК в редакции, действовавшей на момент подачи иска:
«Лицо, не участвовавшее в административной процедуре, … вправе подать иск в суд в течение месяца со дня, когда лицо узнало или могло узнать о принятии административного акта, но не позднее одного года со дня его принятия.»
Один год — пресекательный срок. Это значит, что его нельзя восстановить ни по каким уважительным причинам. Он истёк — иск возвращается. Точка. Часть 8 той же статьи прямо это устанавливает.
Считаем:
— распоряжение акима — 02.04.2021. Иск подан — 29.10.2025. Прошло 4 года 7 месяцев.
— решение маслихата — 24.05.2023. Прошло 2 года 5 месяцев.
— АПЗ — 01.08.2023. Прошло 2 года 3 месяца.
— согласование эскиза — 05.09.2023. Прошло 2 года 2 месяца.
По всем актам пресекательный срок истёк. Истцы это, конечно, понимали — и попытались выкрутиться. 14 ноября 2025 года они подали заявление о восстановлении срока, в котором заявили буквально следующее:
«Истцы фактически узнали о нарушении своих прав и интересов только в октябре 2025 года, после получения по адвокатским запросам копий распоряжения акима, решения маслихата и разрешительных документов на строительство. Ранее эти документы не публиковались и не направлялись заинтересованным лицам, в том числе Истцам.»
Прекрасная история. Очень душещипательная. Только она не соответствует действительности, причём суду об этом было достоверно известно. Объясняю почему.
В первой половине 2025 года в Специализированном межрайонном экономическом суде Алматинской области рассматривалось гражданское дело № 1912-25-00-2/614 — про этот же самый земельный участок. Стороной по этому делу выступал застройщик ТОО «SULTANoff park». И — внимание — в качестве третьих лиц в том процессе участвовали ТОО «Bericap Kazakhstan» (представитель — Лесов Н.Т.) и ТОО «Самат-Транс» (представитель — Байгазиев Н.А.).
В материалах гражданского дела находилось распоряжение акима № 54-Ө от 02.04.2021 года. На странице 2 и странице 6 решения СМЭС от 25 июня 2025 года (то самое, которым ТОО «SULTANoff park» признано добросовестным приобретателем) — прямые ссылки на это распоряжение.
Более того, в материалах гражданского дела имелся письменный отзыв ГУ «Отдел архитектуры и градостроительства Илийского района» с детальными номерами и датами:
— АПЗ № KZ73VUA00947328 от 01.08.2023;
— Согласование эскизного проекта № KZ77VUA00970547 от 05.09.2023.
Вы серьёзно мне говорите, что компания, чей представитель сидел в зале и слушал, как обсуждаются эти конкретные документы, «узнала о них только в октябре»? Это даже не отговорка. Это, простите, наглость.
И ещё деталь, добивающая остаток моего доверия: производственные объекты истцов находятся в 100 метрах от спорного участка. Стройка велась открыто, на виду, годами. Многоэтажные дома — это не пара кустов в огороде, их трудно не заметить, даже если очень постараться.
То есть истцы знали об актах самое позднее с первой половины 2025 года. Месячный субъективный срок (отдельная норма, которая, в отличие от годового пресекательного, осталась после реформы 29.12.2025) истёк к июлю 2025 года. Иск подан в октябре. Срок пропущен.
Суд этого не заметил. Совсем.
Согласно части 8 статьи 136 АППК, пропуск срока без уважительной причины и невозможность его восстановления — основание для возврата иска. Не для рассмотрения. Для возврата.
Тот же судья, противоречащий сам себе
Это, наверное, мой любимый эпизод. 22 декабря 2025 года судья Конурбаева М.Г. выносит Определение об обеспечительных мерах. В нём — на странице 2 — буквально написано:
«В удовлетворении остальной части ходатайства суд считает необходимым отказать, поскольку распоряжение Акима и решение маслихата считаются исполненными.»
То есть в декабре 2025-го этот же судья официально констатирует: акты исполнены, действие их прекратилось, обеспечительные меры в этой части бессмысленны.
А 4 марта 2026 года — три месяца спустя — этот же судья отменяет это самое распоряжение акима как незаконное. Распоряжение, которое сам же признал исполненным.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 65 Закона РК «О правовых актах», правовой акт индивидуального применения:
«прекращает действие с момента исполнения его требований или содержащихся в нем поручений лицами, которым адресован данный правовой акт. До прекращения действия правовой акт индивидуального применения может быть приостановлен, изменен и (или) дополнен либо отменен …»
То есть отменить можно только действующий акт. Исполненный — уже не действует, его нечего отменять. Так же как нельзя расторгнуть исполненный договор или отменить уже состоявшийся развод.
В одном и том же деле один и тот же судья:
— в декабре говорит: «акт исполнен»;
— в марте говорит: «акт отменён».
И никто не задал вопрос, как это сочетается.
Преюдиция? Какая ещё преюдиция
25 июня 2025 года — за четыре месяца до подачи административного иска — Специализированный межрайонный экономический суд Алматинской области вынес решение по делу № 1912-25-00-2/614. Этим решением:
— отказано в признании недействительными договоров купли-продажи спорного земельного участка;
— подтверждена законность выбытия участка из госсобственности;
— ТОО «SULTANoff park» прямо признано добросовестным приобретателем (страница 6 решения);
— суд указал, что истребование участка «не отвечает принципам справедливости, разумности и стабильности гражданского оборота».
Решение вступило в законную силу 11 августа 2025 года. По части 2 статьи 76 ГПК (применяется в административном процессе в силу статьи 128 АППК):
«Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом по ранее рассмотренному гражданскому или административному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь при разбирательстве других дел, в которых участвуют те же лица.»
Истцы по нашему административному делу — ТОО «Bericap Kazakhstan» и ТОО «Самат-Транс» — являются ровно теми же лицами, которые участвовали в гражданском деле в качестве третьих лиц. Преюдиция в полном объёме. Добросовестность застройщика установлена, доказыванию не подлежит.
В решении от 4 марта 2026 года — ни слова о преюдиции. Просто проигнорировано. Как будто этого решения не существовало.
АПЗ и эскиз: суд изобрёл документы, которых в перечне нет
Отдельный сюжет — про АПЗ и эскизный проект. Их выдача регулируется Правилами организации застройки, утверждёнными приказом Министра национальной экономики от 30 ноября 2015 года № 750.
Пункт 35 Правил устанавливает исчерпывающий перечень документов для АПЗ. Электронная копия правоустанавливающего документа на участок. Электронная копия опросного листа (при необходимости). И — большая жирная фраза в правилах: «Истребование документов, не предусмотренных настоящим пунктом, не допускается».
Аналогичная норма — пункты 48–49 — про эскизный проект.
ТОО «SULTANoff park» представило все требуемые документы. Получило АПЗ и согласование эскиза в полном соответствии с Правилами № 750. По формальному перечню — ноль нарушений.
Что делает суд? Указывает, что застройщик «должен был» получить сейсмологическое заключение в АО «КазНИИСА», согласование органов санитарно-эпидемиологического надзора, охраны окружающей среды и так далее. То есть суд самостоятельно дописывает перечень документов, которых в Правилах нет.
Это уже не толкование нормы. Это нормотворчество в судебном кабинете. У суда нет таких полномочий. Создавать дополнительные обременения для участников государственной услуги может только нормотворческий орган в установленном порядке. Не судья.
Обеспечительные меры: суд предрешил собственное решение
Возвращаемся к Определению от 22 декабря 2025 года. Этим определением суд:
— приостановил действие АПЗ и согласования эскизного проекта;
— запретил ГАСК Алматинской области согласовывать акт ввода объекта в эксплуатацию.
Цель обеспечения иска, согласно статье 155 ГПК, — обеспечить исполнимость будущего судебного решения. То есть мера принимается, чтобы ответчик не сделал чего-то, что обнулит результат процесса.
Но здесь — другой расклад. Жилой комплекс уже построен. Никто его никуда не денет. Земельный участок — на месте. Распоряжение акима — исполнено. Решение маслихата — реализовано. Обеспечивать в этой ситуации нечего.
При этом запрет на согласование акта ввода в эксплуатацию наносит максимально возможный вред застройщику и третьим лицам (кредиторам), при этом никак не способствует «исполнимости решения». Это просто заморозка имущества. Несоразмерная. Избыточная. И — самое главное — предрешающая исход дела по существу.
К этому добавляется фундаментальный принцип, прямо закреплённый в части 2 статьи 13 АППК:
«Административный акт, административное действие (бездействие) считаются законными и обоснованными до тех пор, пока административный орган, должностное лицо или суд не установят обратное в соответствии с законодательством Республики Казахстан.»
Это презумпция законности административного акта. До решения суда — акт законен. Принимая обеспечительные меры до рассмотрения по существу, по сути блокируя действие законных актов государства, суд фактически объявляет: «они незаконны». То есть — предрешает результат.
Обеспечительные меры в этой ситуации использованы не как процессуальный инструмент, а как способ нанести максимальный имущественный ущерб ответчику ещё до решения. И, кстати, по инициативе лиц, которые формально являются истцами по административному делу, но фактически защищают свои хозяйственные интересы, выходящие далеко за пределы предмета спора. В нормальном правопорядке такие интересы реализуются в порядке гражданского, а не административного судопроизводства.
ПДП: 120 гектаров, отменили только в отношении одного гектара
Маленькая деталь, но красноречивая. Решение маслихата № 5-17 от 24.05.2023 касалось внесения изменений в ПДП в отношении территории 120 гектаров — речь шла о развитии целого массива. Суд же признал решение маслихата незаконным только в части одного земельного участка ТОО «SULTANoff park».
С точки зрения теории права это юридически странная конструкция. ПДП — это документ территориального планирования. Он либо законен и действует на всю территорию, либо незаконен и должен быть пересмотрен в целом. Точечная «отмена» нормативной по своей природе градостроительной документации в отношении одного участка — это не отмена нормативного акта, это его частичная нуллификация в рамках индивидуального спора. По существу, суд через формальное оспаривание нормативного акта решил индивидуальный вопрос — то есть фактически рассматривал требование об оспаривании ненормативного решения. А это, опять же, возвращает нас к вопросу о подсудности.
Люди
Я не люблю заканчивать юридические разборы человеческими историями — это слишком близко к манипуляции. Но в этом деле без этого не обойтись, потому что человеческие истории здесь — это фактическая часть, а не эмоциональный довесок.
С застройщиком — ТОО «SULTANoff park» — были заключены договоры возвратной безвозмездной финансовой помощи. По этим договорам и соглашениям об отступном (квартирами в ЖК «TUMAR») физические лица должны получить недвижимость на общую сумму один миллиард тенге.
Это не дольщики. Это кредиторы, которые при предоставлении денег проверяли все правоустанавливающие документы: распоряжение акима 2021 года, решение маслихата 2023 года, АПЗ и согласование эскиза 2023 года. Все документы были выданы уполномоченными государственными органами. Все были в силе. На что ещё может ориентироваться человек, дающий частному лицу деньги?
Они подали апелляционные жалобы 14 апреля 2026 года.
Что сделал суд первой инстанции? Своими определениями от 21 апреля 2026 года вернул их жалобы. Логика следующая: поскольку у застройщика нет разрешения на привлечение денег дольщиков по Закону «О долевом участии в жилищном строительстве», то эти лица — не дольщики, а значит, решением суда их права не затронуты.
Я перечитал это определение трижды. Логика, конечно, неотразимая: тебе должны 250 миллионов тенге, должник стоит на пороге сноса единственного актива, но твои права «не затронуты». Если так, то у понятия «затронутые права» в Казахстане какой-то очень специфический смысл, который не описан в учебниках.
В обращении к Генеральному прокурору эти заинтересованные лица прямо просят прокурорского протеста на решение СМАС. Посмотрим, что ответит прокуратура.
Что в сухом остатке
Я насчитал в этом деле как минимум следующие нарушения:
1. Нарушение правил подсудности (статья 135-1 АППК не существовала на момент подачи иска) — безусловное основание для отмены по п. 1 ч. 4 ст. 427 ГПК.
2. Нарушение пресекательного срока в один год (ч. 5 ст. 136 АППК в действующей на момент подачи редакции) — основание для возврата иска.
3. Нарушение месячного субъективного срока — истцы знали об актах с июня 2025 года, иск подан в октябре.
4. Игнорирование преюдиции решения СМЭС от 25.06.2025 (часть 2 статьи 76 ГПК).
5. Ретроспективное применение документов 2024 года к актам 2021–2023 годов — нарушение принципа правовой определённости.
6. Применение для оценки актов 2021 года нормы (СП 2015 года), не регулирующей данное правоотношение.
7. Использование расчётной (предварительной) СЗЗ как окончательной — игнорирование пункта 18 Приложения 1 к Санитарным правилам.
8. Внутреннее противоречие в позиции одного и того же судьи: декабрьское определение и мартовское решение.
9. Отмена исполненного и прекратившего действие индивидуального акта (нарушение статьи 65 Закона «О правовых актах»).
10. Ключевой фактический вывод («90%») — без землеустроительной экспертизы или оформленного заключения специалиста (нарушение статей 65, 66 АППК, статьи 77 ГПК).
11. Расширительное толкование Правил № 750 — суд дописал перечень документов, который в нормативном акте закрыт.
12. Игнорирование принципа охраны права на доверие (часть 3 статьи 13 АППК) — добросовестность застройщика проигнорирована.
13. Несоразмерные обеспечительные меры, фактически предрешающие исход дела (нарушение части 1 статьи 155 ГПК).
14. Незаконный возврат апелляционных жалоб кредиторов застройщика.
Каждого из этих нарушений по отдельности достаточно для отмены решения в апелляции. Пункт 1 — безусловно. Пункты 2, 3, 4, 9 — практически безусловно. Остальные — по совокупности.
Зачем это всё
Я понимаю, что у читателя на этом месте возникает закономерный вопрос: ну хорошо, в суде ошиблись, в апелляции исправят, в чём проблема?
Проблема — в том, что само существование такого решения опасно. И вот почему.
Первое. Решение создаёт прецедент: если завтра у соседа появится бумажка из 2027 года, ваши документы 2021 года можно аннулировать. Ретроактивно. Не важно, что вы вложили миллиарды. Не важно, что государство выдало вам разрешения. Не важно, что параллельный суд признал вас добросовестным. У соседа есть желание и расчётная СЗЗ — у вас проблемы.
Второе. Решение демонстрирует, что подсудность в Казахстане — это рекомендация, а не норма. Захотел суд — рассмотрел. Подождал три недели — закон сам подтянулся. Возразить можно только в апелляции, а это — годы.
Третье. Решение показывает, что преюдиция работает выборочно. Решение СМЭС о добросовестности — на свалку, потому что в этот раз не вписывается в позицию суда. А в следующем деле — пожалуйста.
Четвёртое. Решение демонстрирует, что обеспечительные меры могут использоваться как способ предрешения исхода дела. Запретил ГАСК согласовывать ввод — застройщик уже проиграл, ещё до решения по существу.
Пятое. Решение содержит фактическое признание: кредитор, не оформивший договор долевого участия, не имеет права голоса в споре, который касается его актива. Это бьёт по самой идее залогового и кредитного обеспечения. Завтра банк, кредитующий стройку, может оказаться в той же ситуации: его права «не затронуты», потому что он формально не дольщик.
Если апелляция оставит такое решение в силе, мы получаем структуру, в которой:
— разрешения государства ничего не стоят;
— добросовестность не защищает;
— сроки восстанавливаются по желанию суда;
— подсудность подгоняется под нужный закон;
— обеспечительные меры — это способ уничтожить актив до решения;
— кредиторы — лица «без интересов».
Это не правовое государство. Это рулетка.
Финал
Дело сейчас в апелляции. Подано обращение Генеральному прокурору. Подано обращение прокурору Алматинской области. Поданы апелляционные жалобы застройщика и кредиторов.
Я очень хочу верить, что Алматинский областной суд внимательно изучит материалы. Что коллегия по административным делам увидит хотя бы безусловное основание для отмены — нарушение подсудности. Что вернёт дело на новое рассмотрение или, ещё лучше, примет новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Иначе у меня заканчиваются аргументы в разговоре с теми, кто говорит, что в Казахстане инвестировать страшно. Если вот это — нормальная судебная практика 2026 года, то они правы.
И ещё. Я обычно не позволяю себе писать о судьях персонально, но в этом деле слишком много вопросов, чтобы делать вид, что их нет. Решение принято судьёй Конурбаевой М.Г. Та же судья выносила определение об обеспечении 22 декабря 2025 года. Та же судья проводила выездное заседание 19 декабря — до появления у её суда соответствующей компетенции. Та же судья восстановила пресекательный срок, который восстановлению не подлежит. Та же судья проигнорировала преюдицию решения, известного ей по материалам дела. Та же судья сама себе противоречит между декабрьским определением и мартовским решением.
Это либо чрезвычайно редкое сочетание совпадений. Либо что-то другое. И вот это «что-то другое» — стоит того, чтобы прокуратура и Судебное жюри по нему высказались.
Я лично подожду апелляции. Но материалы дела — все указанные — собраны и не пропадут.
Финал зависит от того, как пройдёт апелляция. А пока что 105 квартир стоят пустыми. Деньги — кредиторов и застройщика — заморожены. И судьба миллиарда тенге частных инвестиций зависит от того, насколько внимательно прочтут материалы на втором этаже Алматинского областного суда.
Надеюсь, прочтут.
* * *
В колонке использованы материалы:
— решение СМАС Алматинской области от 4 марта 2026 года по делу № 1993-25-00-4/1748;
— определение СМАС от 22 декабря 2025 года об обеспечении иска;
— определение СМАС от 2 апреля 2026 года об исправлении описки;
— определения СМАС от 21 апреля 2026 года о возврате апелляционных жалоб;
— решение СМЭС Алматинской области от 25 июня 2025 года по делу № 1912-25-00-2/614 (вступило в силу 11.08.2025);
— апелляционная жалоба и дополнение к апелляционной жалобе ТОО «SULTANoff park»;
— обращение в Генеральную прокуратуру РК;
— обращение прокурору Алматинской области;
— санитарно-эпидемиологические заключения от 02.08.2024 и 15.10.2024;
— ответ Департамента экологии по Алматинской области от 09.02.2024.
Материал подготовлен:
Бекежан Кенбай — основатель и издатель медиа-платформы Yvision.kz с 17-летним опытом в Казнете. Эксперт по GEO (Generative Engine Optimization) и выводу брендов в рекомендации нейросетей.
Юридический анализ:
Назигуль Қантайқызы - адвокат и эксперт по защите бизнеса, корпоративным конфликтам, земельным спорам, недропользованию и уголовно-правовым рискам. Имеет более 15 лет опыта в органах прокуратуры и адвокатской практике. Зарегистрирована в AIFC Court с правом audience, прошла международную подготовку в School of American Law Chicago-Kent College of Law. Сопровождает сложные бизнес-споры, инвестиционные проекты, дела в сфере золота, международных контрактов и экономических расследований.
Yvision.kz — официально зарегистрированное средство массовой информации Республики Казахстан. Регистрация: свидетельство № KZ49VPY00087331 от 13.12.2023, выдано Комитетом информации Министерства культуры и информации РК. Платформа функционирует как СМИ и публикует редакционные, аналитические и новостные материалы, соответствующие требованиям законодательства Республики Казахстан.